Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości to nie jedyna forma do stania się właścicielem pewnej posesji. Istnieje również coś takiego jak: zasiedzenie nieruchomości. Niżej przedstawiamy warunki, jakie trzeba spełnić, aby stać się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości oraz jakie terminy nas obowiązują.
Czym jest zasiedzenie nieruchomości?
Pojęcie to funkcjonuje w prawie polskim i w skrócie oznacza samoistne zamieszkanie lub użytkowanie nieruchomości i władanie nią. Osiedlenie się w pustostanie, nieruchomości, która nie posiada właściciela lub posiada, natomiast nikt o nią nie dba i tam nie mieszka. Dotyczy to także gruntów czy lokali usługowych. Nie jest to jednak takie proste i prawo rozgranicza dwa przypadki: zasiedzenie w złej i w dobrej wierze.
Zasiedzenie w dobrej wierze
Mowa o dobrej wierze występuje przede wszystkim, gdy osoba jest przekonana o nabyciu praw do nieruchomości lub gdy zajmując np. pustostan, zaczyna dbać o odpowiednie ogrodzenie i zabezpieczenie nieruchomości przed postronnymi ludźmi, gdy opłaca podatek za grunt i zwyczajnie zaczyna dbać o nieruchomość jak właściciel. Remontuje i urządza mieszkanie tak jakby było jego własnością. O zasiedzeniu nieruchomości nie ma mowy w przypadku, gdy występuje faktyczny właściciel, który interesuje się nieruchomością, płaci za nią lub pobiera czynsz od najemcy.
Zasiedzenie w złej wierze
Występuje, gdy nabywając nieruchomość, jesteśmy świadomi, że umowa została zawarta bez zachowania odpowiedniej formy, np. nie jest podpisana przez notariusza lub w inny sposób zatajamy informacje, które wykluczają nas do bycia pełnoprawnym właścicielem.
Ile lat potrzeba, aby stać się właścicielem po zasiedzeniu nieruchomości?
Faktycznych praw do nieruchomości można nabyć po 20 latach, jeśli działaliśmy w dobrej wierze lub po 30 latach, jeśli nasza wiara była zła. Te informacje ustala sąd rejonowy miejsca, w którym znajduje się nieruchomość.
Dodatkowe warunki, które należy spełnić
Warunki zasiedzenia nieruchomości zostały określone w artykule 172 Kodeksu Cywilnego. Mowa tam między innymi o tym, iż samoistne zasiedzenie nieruchomości musi być nieprzerwane, a więc przez 20 lub 30 lat ciągiem musimy używać, dbać i opłacać nieruchomość. Po 30 latach ciągłego użytkowania musi przysługiwać nam nabycie nieruchomości, nawet jeśli została ona nabyta w złej wierze.
Jakich nieruchomości nie dotyczy prawo do zasiedzenia?
Istnieją wyjątki, których nie dotyczy prawo do zasiedzenia. Nie można zasiedzieć nieruchomości, które przeszły na użytek publiczny. Należą do nich np. parki, cmentarze, skwery miejskie lub inne miejsca, które służą do użytku publicznego.